Come funziona la gestione degli affitti brevi?

Chi vuole guadagnare con le locazioni si chiede sicuramente come funziona la gestione degli affitti brevi.

Questo è un argomento ampio e complesso, che riguarda:

• Gli aspetti amministrativi: come funzionano i contratti di affitto breve, come vanno gestiti e archiviati, che documenti servono e come vanno compilati e conservati? Cosa dice la legge sugli affitti brevi e che obblighi ci sono?
• Gli aspetti contabili e fiscali: come funzionano le tasse sugli affitti brevi? Cosa, come e quando bisogna dichiarare? Come riesco a valutare il guadagno netto di un affitto breve?
• Gli aspetti logistici: come si gestisce l’immobile in affitto breve dal punto di vista dei lavori di manutenzione, delle pulizie dei locali privati e di quelli comuni come ad esempio le scale?

Sì, oggi gli affitti brevi sono una forma di investimento molto interessante, visto anche l’enorme richiesta che c’è in tutto il paese, ma gestirli al meglio è qualcosa che richiede competenze, tempo e anche parecchio lavoro.

Iniziamo quindi a capire come funziona la gestione degli affitti brevi dal punto di vista amministrativo e documentaristico.

Quello contrattuale l’abbiamo spiegato in modo approfondito in questo articolo dedicato a come funzionano i contratti degli affitti brevi.

Riassumendo brevemente, c’è il contratto di affitto turistico e il contratto di affitto breve, che negli anni è diventato quello più usato da chi affitta un immobile per un breve periodo di tempo.

Per poter fare un contratto di affitto breve devi essere una persona fisica che non agisce come impresa o lavoratore autonomo, l’immobile che metti in affitto deve essere destinato ad abitazione e la locazione non deve superare i 30 giorni, perciò il contratto non va registrato all’Agenzia delle Entrate.

Occhio, se però stipuli con la stessa persona più contratti per diversi periodi dell’anno dove il totale dei giorni supera i 30, allora sì, bisogna registrarlo all’Agenzia delle Entrate.

Vale solo per i turisti? No, il contratto di affitto breve può essere fatto anche per trasfertisti o persone che, per mille e più motivi, hanno bisogno di un alloggio per un certo numero di giorni. Il caso più tipico è la necessità di stare vicino ai familiari che magari sono ricoverati in un ospedale della città dove si trova l’immobile.

Infine, con questo contratto si può optare per la cedolare secca. La Legge di Bilancio 2024 ha stabilito che la tassazione è al 21% per il primoimmobile in affitto breve e del 26% dal secondo al quarto. Questo perché il contratto di affitto breve si può fare solo fino a 4 immobili, poi diventa attività di impresa e bisogna aprire la Partita IVA e questo lo vedremo tra qualche riga.

Cosa dice la legge sugli affitti brevi?

La legge sugli affitti brevi di riferimento è nel dettaglio l’articolo 4 del D.L. 50/2017 lo riassumiamo per punti:

• L’immobile deve avere uso abitativo, ovvero categoria catastale A, tranne l’A/10 che sono gli uffici e studi privati;
• La durata dell’affitto deve essere uguale o inferiore ai 30 giorni (come visto, se affitti alla stessa persona per 30 giorni in un anno anche se in periodi diversi, bisogna registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate);
• Il locatore, ovvero tu che affitti l’immobile, deve essere una persona fisica;
• Non più di quattro immobili possono essere destinati all’affitto breve;
• La locazione breve può essere esercitata dalla persona fisica (tu) o anche attraverso intermediari immobiliari  o piattaforme che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta (AirBnb per citarne una);
• Si può inserire nell’offerta locativa servizi come la fornitura della biancheria come lenzuola e asciugamani o la pulizia dei locali e il ricavato di questo servizio, se non viene offerto separatamente, concorre a fare imponibile per le tasse.

Parleremo degli aspetti fiscali e logistici in un articolo separato, ora vediamo cosa bisogna fare a livello di istanza telematica, comunicazioni dei dati catastali e attribuzione.

Cosa bisogna dichiarare negli affitti brevi?

La legge di Bilancio 2024 ha stabilito che chi affitta una casa per periodi brevi deve comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione e la sussistenza per i locatori dei requisiti richiesti dall’articolo 7 del Decreto D.L. 18/10/2023 n. 145, convertito poi con modifiche dalla L. 191 del 15/12/2023. 

Si tratta dell’avere i dispositivi per rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio e sugli estintori che bisogna avere nei locali.

Vi è quindi il  CIN, il Codice identificativo nazionale univoco degli affitti brevi. Viene assegnato dal Ministero del Turismo e deve essere esposto all’esterno dello stabile e citato negli annunci di locazione

È stata prevista una multa salata per le strutture che operano senza CIN, che può arrivare fino a 8mila euro.

Come funziona la gestione degli affitti brevi lato documenti? 

Abbiamo visto la parte relativa al contratto di affitto breve (per cui serve ovviamente il modello e le copie dei documenti di identità di chi lo firma), quindi passiamo a vedere quali documenti servono per gli affitti brevi.

Attenzione: è vero che non serve registrare il contratto di affitto breve se supera i 30 giorni, ma un contratto che resti a te deve esserci, per tutelare ambo le parti.

Che documenti servono poi per affittare una casa per brevi periodi?

Iniziamo dalla SCIA, la Segnalazione certificata di inizio attività che è richiesta per le attività ricettive sotto forma di B&B, affittacamere o case vacanza. Spesso viene richiesta anche ai privati che esercitano attività di affitto breve. In questo caso bisogna inviare una comunicazione di attività al comune dove si trova l’immobile, con la planimetria catastale dello stesso.

La comunicazione in questura

Secondo l’articolo 109 del TULPS, Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, bisogna comunicare alla questura di riferimento i dati degli ospiti. Si può fare attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato al momento in cui la persona arriva se sta solo 24 ore o entro e non oltre 24 ore se la persona soggiorna per più di 24 ore.

Questa parte dedicata a come funziona la gestione degli affitti brevi ti fa già capire che ci sono diversi compiti e incombenze che spettano a te se  vuoi lavorarci in prima persona.

Ovviamente è necessario anche pensare alla conservazione dei documenti, che ti servono poi per questioni amministrative, contabili e anche per fiscali.

Concludendo, se vuoi gestire degli affitti brevi servono competenze e tempo, ma se invece desideri una rendita immobiliare che non ti richieda di lavorare in prima persona, allora il consiglio è di affidarti a uno specialista.

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