Come funzionano i contratti negli affitti brevi?

Per investire negli locazioni a breve termine è fondamentale conoscere come funzionano i contratti negli affitti brevi.

Questo ti dà un quadro chiaro di come sono definiti dal punto di vista normativo, delle caratteristiche e dei limiti che hanno e anche dell’impegno che serve per gestire una tipologia di affitto piuttosto che un’altra.

Di base, i contratti di affitto breve sono due: quello turistico breve e quello di affitto ricettivo extralberghiero, ovvero i Bed & Breakfast, le case vacanza o l’affittacamere.

Attenzione: se opti per l’affitto turistico breve non puoi offrire i servizi tipici del ricettivo extralberghiero, come ad esempio la pulizia della stanza o il cambio della biancheria mentre gli ospiti soggiornano da te.

Questo ti spiega perché affittacamere, B&B e case vacanza sono spesso assimilate a delle vere e proprie attività commerciali (c’è una prestazione di lavoro dietro) e non ci sono dei veri e propri contratti di affitto.

Perché, se invece scegli di offrire il tuo immobile con un contratto di breve durata senza dare i servizi visti (cambio biancheria, pulizia della stanza…), allora rientreresti nel mondo dell’affitto vero e proprio, tecnicamente della locazione residenziale.

Bene, detto questo ci concentriamo sulle due tipologie di contratti dello short rent turistico: quello a breve durata e quello turistico.

 

 

Come funziona il contratto di affitto turistico?

La norma di riferimento è il Codice civile art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Secondo noi questa norma è un po’ confusa, anche perché bisogna considerare che le regole variano anche da regione a regione.

Vediamo comunque come funzionano i contratti turistici in termini generali e poi ti consigliamo di contattarci per approfondire.

Allora, attualmente per il contratto turistico non è indicato un tempo minimo e massimo, ma siccome la durata è limitata perché la finalità è turistica, si presume che duri pochi giorni. Attenzione, può durare anche alcuni mesi perché ci sono casi di turismo stagionale, come una famiglia che ad esempio prende in affitto la casa al mare o in montagna per la stagione estiva.

Una prima regola è questa: se il contratto supera la durata di trenta giorni, bisogna registrarlo all’Agenzia delle entrate.

Esiste un modello standard su cui puoi fare riferimento? No, così come non ci sono imposizioni per calcolare il canone né per le condizioni di pagamento.

Giusto per fare un esempio pratico, puoi scegliere di affittare il tuo immobile con un contratto turistico a 1000 euro a notte così come a 100 e farti pagare con bonifico così come con carta di credito (ovviamente è solo un esempio, prendilo come tale).

Considera, comunque, che il canone d’affitto va pagato seguendo la normativa in vigore: oltre una determinata cifra, variabile negli anni, il locatario non può versarlo in contanti.

È possibile sublocare l’immobile? Sì, ma è un’ipotesi remota.

Ovviamente, come ogni contratto, anche quello dedicato allo short rent turistico va stipulato in forma scritta per mettere nero su bianco le regole relative alla permanenza dell’inquilino e puoi prevedere di inserire delle penali, come ad esempio la ritardata consegna.

Questa è una questione piuttosto delicata nello short rent, perchè metti che oggi hai un ospite e domani ne hai un altro: se il primo non libera la casa nei tempi stabiliti puoi non avere il tempo di riordinarla e questo crea disagio, se non addirittura problemi con i nuovi ospiti, che possono lamentarsi e lasciare recensioni negative.

Come visto, nel contratto di short rent turistico non devi inserire i servizi accessori come la pulizia delle stanze o il cambio di biancheria e come proprietario puoi scegliere il regime di cedolare secca che va approfondito e di cui parleremo in un altro articolo.

 

 

Come funzionano i contratti negli affitti brevi?

La normativa che regola le “locazioni brevi”  è l’articolo 4, comma 1 del Decreto Legge n. 50, del 24 aprile 2017 e per rientrarci bisogna che:

• i soggetti siano solo persone fisiche che non agiscono nell’ambito di un’attività di impresa o di lavoro autonomo;
• l’immobile debba essere destinato ad abitazione;
• la durata della locazione non superi i 30 giorni (e quindi questo contratto non va registrato all’Agenzia delle Entrate; 

Attenzione a questo ultimo punto; se con la stessa persona stipuli più contratti per diversi periodi dell’anno – anche inferiori ai 30 giorni singolarmente, ma la cui somma supera questo limite – devi registrare obbligatoriamente il contratto all’Agenzia delle Entrate.

In sostanza, a differenza del contratto per lo short rent turistico, questo per l’affitto breve non può superare i 30 giorni.

Questa tipologia negli anni è andata a sostituire la normativa precedente degli affitti turistici ed è quella più comunemente usata dai proprietari.

Per sua natura, questo contratto NON deve essere necessariamente turistico, ovvero può essere destinato a un affitto temporaneo per persone che si spostano per lavoro, come i trasfertisti, ma anche a chi deve stare in una città ad accudire i cari che sono all’ospedale o per altri motivi che non hanno fini turistici.

Anche in questo caso, come proprietario puoi optare per la cedolare secca.

 

 

Quali sono le maggiori differenze pratiche tra il contratto di affitto turistico e quello di affitto breve?

Te ne segnaliamo tre:

1. Il contratto breve richiede una gestione per complessa e articolata, sia nel trovare in continuazione inquilini, sia nel gestire i servizi necessari di pulizia e rifornimento a ogni cambio di ospite.
2. Ci sono diverse abilitazioni e incombenze burocratiche che devi sostenere per tutto il periodo di locazione.
3. Puoi stipulare contratti brevi fino a un massimo di quattro immobili, oltre devi una partita Iva e con la partita IVA non puoi operare con la cedolare secca.

Ovviamente aprire una partita IVA ha i suoi pro e i suoi contro, perché entri in un sistema molto diverso e articolato rispetto alla gestione da privato.

Devi considerare la gestione dell’IVA, il versamento dei contributi e molti altri aspetti che generano spese e che si giustificano solo ed esclusivamente con un certo volume di affari.

Bene, oggi hai compreso come funzionano i contratti negli affitti brevi e quelli destinati a turisti.

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