Come si gestisce un affitto breve dal punto di vista pratico? È un lavoro che puoi affiancare a quello che già svolgi o bisogna fare solo quello perché richiede tempo ed energia?
Questo è un argomento di cui si parla poco, ma se possiedi o vuoi acquistare un immobile da mettere a rendita con un affitto breve, si tratta di un aspetto da considerare, eccome.
Oggi allora vediamo come si gestisce un affitto breve dal punto di vista logistico, ovvero quali sono i lavori da svolgere per gestire l’immobile concretamente.
Così hai un quadro completo degli impegni, del tempo che richiedono e delle competenze necessarie per farlo.
Prima di tutto, vediamo quali sono le caratteristiche dell’affitto breve (qui trovi la guida completa a questa tipologia di locazione e qui un articolo dedicato al contratto di affitto breve).
Come funziona l’affitto breve
Per fare un contratto di affitto breve bisogna essere una persona fisica che non agisce come impresa o come un lavoratore autonomo e l’immobile destinato alla locazione deve essere destinato ad abitazione.
La locazione non deve superare i 30 giorni e il contratto non va registrato all’Agenzia delle entrate. Attenzione, perché se vengono stipulati con la stessa persona più contratti, anche in periodi diversi dell’anno ma il totale supera i 30 giorni, allora il contratto va registrato.
Il contratto di affitto breve può essere fatto ai turisti, ma anche a trasfertisti o a persone che per mille e più ragioni necessitano di un alloggio per un certo numero di giorni, come ad esempio chi si sposta per lavoro o per stare vicino ai familiari ricoverati in un ospedale della città dove si trova l’immobile.
Con il contratto di affitto breve si può optare per la cedolare secca ma attenzione, perché con la legge di bilancio 2024 la tassazione è al 21% per il primo immobile e sale al 26% dal secondo al quarto.
Giusto per dare una panoramica complessiva, il contratto di affitto breve è applicabile solo fino a quattro immobili, poi diventa una vera e propria attività d’impresa e bisogna quindi aprire la partita Iva. (L’abbiamo spiegato nel dettaglio in questo articolo).
Come si gestisce il contratto di affitto breve?
Come ogni contratto, è impossibile improvvisare. Stiamo parlando di documenti che hanno valore legale, quindi bisogna in assoluto affidarsi a commercialisti o esperti di questo settore, che possono redigere il contratto di affitto in modo che tutto sia in regola.
Lato documenti, la gestione degli affitti brevi deve essere quindi puntuale e precisa, per questo il consiglio è, in assoluto, di chiedere supporto a un professionista.
Per affittare una casa per brevi periodi serve quindi la Scia, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività che è richiesta per attività ricettive come ad esempio il Bed & Breakfast, le case vacanza o gli affittacamere e che spesso viene richiesta anche alle persone che esercitano attività di affitto breve.
Bisogna in questo caso inviare una comunicazione al Comune (e/o alla regione) dove si trova l’immobile allegando la planimetria catastale dello stesso.
Sfortunatamente ogni città ha regole un po’ diverse per cui è importante controllare bene il regolamento comunale.
Dal punto di vista documentale, è importantissimo considerare che le persone che alloggiano da te devono essere comunicate al portale della Polizia di Stato e questo deve essere fatto nel momento in cui la persona arriva se alloggia solo per 24 ore o entro e non oltre 24 ore se la persona soggiorna per più di un giorno.
Pulizie, colazione…come funziona con gli affitti brevi?
Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle entrate il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, assieme la messa disposizione dell’immobile, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, assieme ad altri servizi come possono essere l’aria condizionata, il Wi-Fi… che risultano connessi all’utilizzo dell’immobile. Essi incidono sull’ammontare del corrispettivo.
Ora, in un discorso generale, chi prende in affitto per brevi periodi un’abitazione si aspetta di trovare ovviamente locali puliti, della biancheria pulita.
Questo è un compito, è un’attività ed è un lavoro che nella gestione degli affitti brevi va assolutamente considerato.
Il tempo, energie, gli strumenti e le capacità di pulire e di gestire i locali sono infatti molti. Per questo, tante situazioni di affitti brevi vengono gestite familiarmente, e, quando ci sono più immobile in questione, diventa un vero e proprio lavoro a tutti gli effetti.
La questione, inoltre, si amplifica se viene inclusa la colazione, anche se bisogna verificare cosa dicono le norme locali, perché il più delle volte è vietato somministrare cibi e bevande negli affitti brevi.
Se vuoi erogare questi servizi devi trasformare la tua abitazione in una attività extra-alberghiera come B&B, affittacamere, casa affitto vacanze, ecc..
Molti, però, per arricchire l’offerta offrono convenzioni o voucher da spendere in locali attigui all’appartamento o alla casa affittata. Questo migliora l’esperienza di soggiorno, ma va certamente gestito al meglio per organizzare con cura (e profitto) ogni aspetto della locazione.
La promozione dell’immobile
L’immobile va promosso e questa è una delle questioni più importanti da considerare se vuoi creare una rendita da locazione proficua.
Certo, tra gli strumenti più efficaci c’è il passa parola: chi si è trovato bene in una casa e ne ha bisogno per lavoro o perché si trova in una città per altri motivi tornerà, soprattutto se sa di poter contare sul servizio ben fatto e su persone gentili.
Ma, soprattutto, la consiglierà ad amici, parenti e conoscenti.
Posto che la rendita da locazione deve essere continuativa, non ci si può basare solo sul passaparola, perché è qualcosa su cui non si può avere il controllo.
Perciò, la domanda è: come promuovere meglio l’immobile? Come farlo conoscere alle persone che stanno cercando una casa da affittare per un breve periodo?
Sappiamo che, per gli affitti turistici, ci sono moltissimi portali che propongono o le case in affitto, dove il più noto è Booking.
Questi portali, naturalmente, chiedono una fee per far vedere gli immobili disponibili, soprattutto per metterli in evidenza, quindi con una maggiore visibilità rispetto agli altri.
Ogni portale ha un target diverso per cui i prezzi non sono tutti uguali, e anche durante la settimana i prezzi vanno modificati, come anche va cambiati duranti eventi o le stagioni dell’anno.
Definire i prezzi, le politiche di rimborso, i giorni minimi di soggiorno è un lavoro giornaliero costante se si vuole portare in profitto l’immobile.
Il punto è che oggi giorno non ci si può più esimere da una presenza digitale, anche se si tratta di una sola casa messa in affitto breve.
Le persone meglio organizzate hanno creato dei siti Internet, e si appoggiano dei portali che promuovono gli affitti per le stanze, ma anche questo è un vero e proprio lavoro, che richiede una gestione, competenze digitali e anche la capacità di mostrare l’immobile al meglio, con fotografie attraenti e con un testo ben scritto.
Testo che deve spiegare bene le caratteristiche dell’immobile e far capire alla persona che sta cercando un affitto breve che proprio quella casa fa al caso suo.
La gestione degli arrivi e delle partenze
Come gestire gli arrivi e le partenze negli affitti brevi? Anche questa è una questione scottante, perché le persone, anche se hanno indicazioni di check-in e check-out, devono essere gestite nel miglior modo possibile.
Va dato loro il benvenuto, gli va spiegato come funziona la casa e se ci sono degli aspetti particolari da considerare. Se hanno bisogno di informazioni è importante dargliele, soprattutto se vengono dall’estero o da altre città d’Italia.
In due parole, questo richiede tempo, sia per accogliere al meglio i clienti, che per salutarli quando se ne vanno e questo è un aspetto a cui viene data stesso poca importanza, ma che richiede energia, disponibilità di presenza e, soprattutto un’ottima organizzazione, tanto più se il passaggio tra un cliente l’altro e repentino, ovvero avviene da un giorno all’altro.
Si può gestire da soli un affitto breve?
Secondo la nostra esperienza la risposta è sì, a patto che tu abbia tempo, energie e competenze da dedicarci.
Devi considerarlo come un vero secondo lavoro.
Viceversa, rischi di ammattire dietro leggi, burocrazia, pulizie e accoglienze che non ti lasciano più il tempo per vivere.
Per questo, sempre più persone scelgono di affidarsi ai nostri servizi.
Con oltre 70 immobili in diverse regioni d’Italia abbiamo una perfetta conoscenza del mercato e possiamo aiutarti a gestire il tuo mobile nel miglior modo possibile, così potrai anche tu, come già hanno fatto tantissime persone, crearsi una rendita immobiliare che non richiede tempo ed energia, che ti garantisce un’entrata fissa ogni mese.
Vuoi avere maggiori informazioni?
La redazione di Italstay fornisce informazioni sugli affitti brevi per gestirli nel migliore dei modi