Quando parliamo di un’efficace gestione del patrimonio mobiliare, soprattutto in termini di reddito da locazione, è essenziale comprendere le implicazioni finanziarie di ogni investimento. Entriamo, quindi, nel mondo della tassazione sugli affitti, argomento che è indispensabile conoscere per ottimizzare gli investimenti e orientare scelte e strategie per ottenere il massimo della rendita.
Prima di approfondire la tassazione sugli affitti, è importante considerare dei punti cruciali per comprendere se e quanto l’investimento in locazione può avere una buona rendita.
Analisi dei rendimenti e dei costi
La tipologia di affitto è cruciale nel determinare sia i costi che i rendimenti dell’Inter investimento.
Se non sai ancora che tipologia di affitto scegliere, ti consigliamo di dare un’occhiata a questi articoli:
Tassazione sugli affitti: la struttura del contratto di locazione
La struttura del contratto di locazione influenza in modo significativo l’impatto fiscale e finanziario dello stesso affitto immobiliare.
Come vedrai tra qualche riga, scegliere tra un contratto a canone libero uno a canone concordato può comportare differenze anche significative nelle imposte da pagare, così come nei benefici fiscali che puoi ottenere.
Giusto per tracciare una prima linea, è quindi indispensabile fare un’ottima pianificazione fiscale preventiva per una gestione strategica del patrimonio immobiliare, al fine di massimizzare i rendimenti.
La scelta del regime fiscale più adatto, ovvero più proficuo, contribuisce infatti a garantire il successo lungo termine e il tuo investimento immobiliare.
Apriamo una parentesi, se il tuo obiettivo è ottenere una buona rendita da locazione, puoi considerare di collaborare con professionisti esperti del settore, per sviluppare una strategia personalizzata e adattabile alle tue esigenze e obiettivi finanziari.
Qui trovi le informazioni che ti servono.
Regime ordinario: quando ti conviene?
Se nel contratto di affitto non scegli che regime fiscale adottare, viene utilizzato automaticamente quello ordinario.
Per quanto riguarda le imposte dirette, in questo caso il canone d’affitto che percepisci va a sommarsi agli altri redditi nella dichiarazione Irpef e, pagherai le tasse nella percentuale che è prevista dallo scaglione in cui rientri, che può andare dal 23% al 43%.
Le riduzione Irpef del canone libero
Le riduzioni Irpef con il canone libero sono:
- 5% del valore del canone (le imposte vengono quindi calcolate sul 95% dei canoni percepiti);
- 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano.
- 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.
Con il canone concordato, sono previsti benefici supplementari:
- ulteriore riduzione delle imposte sul valore dei canoni pari al 30%, oltre il 5% precedente (sul 95% previsto dal canone libero, togli un ulteriore 30%, portando quindi la riduzione totale al 33,5%);
- riduzione del 30% sulle imposte di registro;
- riduzione del 25% sull’IMU.
Quali sono le imposte indirette sui canoni di affitto?
Sia per il canone libero che per quello concordato bisogna pagare l’imposta di bollo e quella di registro. L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia del contratto di affitto e bisogna applicare una marca da bollo da 16 € ogni quattro pagine o 100 righe del contratto e le marche da bollo devono essere datate al massimo entro il giorno in cui viene stipulato il contratto.
Anche sugli allegati del contratto bisogna apporre una marca da bollo da 16 € ogni quattro pagina 100 righe e, se ci sono delle planimetrie, bisogna applicare una marca, sempre da 16 €, per ognuna.
Veniamo quindi all’imposta di registro, che è commisurata al canone di locazione che è stato pattuito e che bisogna versare all’atto della registrazione del contratto
È possibile versare l’imposta di registro per più di un’annualità in un’unica soluzione, riducendo gli importi dovuti.
Puoi rivalerti sull’inquilino per il 50% di quanto è stato pagato, solo ed esclusivamente se il contratto prevede questa clausola.
L’imposta di registro è di 67 euro e va versata al momento della registrazione del contratto, successivamente ogni anno in cui viene rinnovato.
È una percentuale fissa, del 2% nel caso di fabbricati a uso abitativo, mentre se affitti gli immobili come società e applichi l’Iva, l’imposta di registro ha una misura fissa di 200 €.
Come funziona la cedolare secca?
La cedolare secca è il regime di tassazione alternativo a quello ordinario e lo puoi applicare solo se affitti gli immobili come persona fisica.
Questo tipo di tassazione si applica solo ai fabbricati per uso abitativo, quindi categoria catastale da A1 ad A11 (esclusa la A10 relativa agli uffici e agli studi privati).
La cedolare secca prevede un’imposta fissa sul canone annuo di locazione, e la Legge di bilancio 2024 ha stabilito che sia pari al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo al quarto immobile. Considera che oltre il quarto immobile bisogna aprire la partita IVA, quindi non puoi più gestire gli affitti come persona privata.
La cedolare secca è prevista anche per i contratti di affitto uso turistico in forma limitata, la si può applicare fino al quarto immobile e dal quinto in poi bisogna seguire il regime ordinario.
Per quanto riguarda le imposte indirette, con il contratto a uso turistico non bisogna pagare né l’imposta di bollo né quella di registro.
Riassumiamo quindi i punti e le caratteristiche fiscali dei diversi regimi.
Regime ordinario:
- Bisogna dichiarare il reddito che deriva dall’affitto, e questo va a sommarsi agli altri redditi ai fini Irpef, ma puoi compensarlo con sgravi e agevolazioni fiscali.
- Va pagata l’imposta di registro e l’imposta bollo.
- Per i contratti uso turistico va adottato obbligatoriamente oltre i quattro immobili
- Può essere applicato l’adeguamento Istat
Cedolare secca:
- Bisogna dichiarare il reddito derivante dall’affitto, ma non è rilevante ai fini Irpef, non si può compensare con sgravi e agevolazioni fiscali
- Le aliquote sono fisse, 21% per i contratti a canone libero e 10% per quelli a canone concordato. Questo solo ed esclusivamente per il primo immobile, perché dal seconda al quarto (oltre quarto bisogna aprire la partita Iva) l’aliquota è del 26%
- Non c’è l’imposta di registro e né l’imposta bollo
- Poi adottare la cedolare secca per i contratti di affitto turistico fino ai primi quattro immobili
- Non si applica l’adeguamento Istat.
Questa è una prima panoramica della tassazione sugli affitti.
Come hai visto, ci sono diversi aspetti da considerare e da valutare per definire al centesimo cosa ti conviene fare dal punto di vista fiscale. In questi casi il supporto di una società che fa questo di mestiere può orientarti verso le scelte più favorevoli.
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